土地区画整理事業のしくみ

土地区画整理事業とは

整備が必要とされる市街地においてその一定の区域内で、土地所有者等からその所有する土地の面積や位置などに応じて、少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、これを道路・公園などの公共施設用地等を生み出し、これを整備することによって残りの土地（宅地）の利用価値を高め、健全な市街地とする事業で以下のような効果があります。

1. 整備前の権利を保全しながら事業を行うため、長年地元で培われてきた地域のコミュニティがそのまま生かされます。
2. 曲がりくねった道路やすれ違いができなかった道路が、安全で快適な道路に生まれ変わります。
3. 子供の遊び場や憩いの場として公園が確保されます。
4. 区域内の全ての宅地が、道路に面し形の整った利用しやすいものとなり、境界も明確になります。
5. 上・下水道やガスなどの供給処理施設を一体的に整備することができます。
6. 電線地中化を同時に実施することで、防災機能と景観が向上します。

事業の特徴

土地区画整理事業には、3つの特徴があります。

1.換地

道路、公園、広場などを整備すると同時に、安全で使いやすい宅地につくりかえるためためそれぞれのもとの土地の形をなおし、もとの条件に見合うところに配置換えをします。このようにもとの土地に対して新しくおきかえられた土地を「換地」といいます。

2.減歩

事業区域内で、新たに整備される生活道路、街区公園などにあたる土地は、換地を定めるときに、この事業の区域内の土地所有者に宅地の一部を公平に出しあって負担していただくことになります。これを「減歩」といいます。また、事業費の一部にあてるため売却する土地「保留地」も、それぞれの土地から公平に出しあって生み出します。

3.権利の移行

区画整理の土地の上にある所有権、地上権、永小作権、貸借権などの権利は、換地へそのまま移ります。これを「権利の移行」といいます。このように権利関係は変わらないので、もとの生活状態を維持しながらまちづくりができます。

換地↓

事業の施行者

土地区画整理事業は、地区の状況にしたがって次のように行われています。

個人施行

• 土地所有者又は借地権者が1人又は数人が共同して自らの土地について行うものです。
• 土地の所有権又は借地権者の同意を得たものが、これらに代わって行うものです。（同意施行）

組合施行

土地所有者又は借地権者が7名以上共同して、土地区画整理組合を設立して行うものです。

区画整理会社施行

宅地について所有権又は借地権を有する者を株主（又は社員）とする株式会社で一定の要件を満たすものが行うものです。

都道府県及び市町村施行

市町村・都道府県が施行区域（土地区画事業を施行する目的で都市計画決定された地区）において都市計画事業として行うものです。

国土交通大臣施行

国土交通大臣が施行区域に置いて都市計画事業として行うものです。

機構等施行

独立行政法人・地方住宅供給公社が施行区域において都市計画事業として行うものです。

事業の財源

事業を行うには、道路、公園などを整備したり、建物を移転したり、あるいは上下水道・ガスを布設するなど多くの資金を必要とします。その財源は地区内の土地所有者が減歩によって少しずつ出しあった土地（保留地）を売却して得る保留地処分金、都市計画道路の整備費、用地費分として国庫補助金、道路・公園・河川等の管理者が新たに整備する公共施設の用地費として負担する公共施設管理者負担金、市町村の単独費・組合助成金等があります。