沖縄県
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9. 土地・建物

 

建物を建築したいときの手続き(法律)上の相談は

 建物を建築しようとする場合、建築場所によって諸々の法律上の手続きが必要となってきます。

 などの手続きが必要となってくる場合がありますので注意が必要です。
 また、建築確認申請など建築に関することは、次の窓口にご相談ください。

問い合わせ先 ●那覇市内 ……………… 那覇市建築指導課 TEL:098-951-3244(直)
●浦添市内 ……………… 浦添市建築課    TEL:098-876-1234(代)
●沖縄市内 ……………… 沖縄市建築公園課 TEL:098-934-3846(直)
●宜野湾市内 …………… 宜野湾市建築課  TEL:098-893-4411(代)
●うるま市内 …………… うるま市建築指導課 TEL:098-965-5601(直)
●それ以外の市町村 …… 沖縄県北部土木事務所建築班  TEL:0980-53-2010
                  〃 中部土木事務所建築班   TEL:098-894-6513
                  〃 南部土木事務所建築班   TEL:098-866-1762
                  〃 宮古土木事務所建築班   TEL:0980-72-1437
                  〃 八重山土木事務所建築班 TEL:0980-82-3077
                  〃 土木建築部建築指導課   TEL:098-866-2413

 

建築物の構造(耐震)の診断に関する相談は

 建築物は、みなさんの家庭生活や社会活動を安全に、また快適に営んでいただくための容器です。したがって建築物は、常にその安全性と快適性が確保されていなければなりません。特に構造の耐震性問題は、建築物の安全性を決定する要因であります。
 建築物の構造(耐震)の診断に関することは、次の窓口にご相談ください。

問い合わせ先 ●那覇市内 ……………… 那覇市建築指導課 TEL:098-951-3244(直)
●浦添市内 ……………… 浦添市建築課    TEL:098-876-1234(代)
●沖縄市内 ……………… 沖縄市建築公園課 TEL:098-934-3846(直)
●宜野湾市内 …………… 宜野湾市建築課  TEL:098-893-4411(代)
●うるま市内 …………… うるま市建築指導課 TEL:098-965-5601(直)
●それ以外の市町村 …… 沖縄県北部土木事務所建築班  TEL:0980-53-2010
                  〃 中部土木事務所建築班   TEL:098-894-6513
                  〃 南部土木事務所建築班   TEL:098-866-1762
                  〃 宮古土木事務所建築班   TEL:0980-72-1437
                  〃 八重山土木事務所建築班 TEL:0980-82-3077
                  〃 土木建築部建築指導課   TEL:098-866-2413

 

街区の環境を守るため、建築協定をしたいときは

 建築協定は、私たちが快適な生活を営むための住宅地としての良好な環境や、商店街としての利便等をより高度に維持、増進する等「土地の環境を改善」し「建築物の利用を促進」するため、地域の土地所有者または借地権者等が全員で合意し、建築に関する協定(契約)を締結する制度です。
 建築協定の内容は、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠及び建築設備に関する基準を定めることであり、協定が締結されると、協定締結地域内の建築は、この協定に適合するようにしなければなりません。
 協定を締結しようとするときは、市町村の建築協定に関する条例に基づき、建築協定書を作成し、市町村における公告、関係人への縦覧及び公開聴聞を行った後、特定行政庁の認可を受けることになります。
 また、建築協定は、宅地分譲等を行う場合において「1人協定」も行うことができます。

問い合わせ先 ●関係市町村
●県建築指導課 TEL:098-866-2413 FAX:098-866-3557

 

工事中の建築物のために電波障害等が発生したときは

 市街地における建築物の高層化に伴い、テレビの電波が妨害され、テレビの映りが悪くなるなどの事故が起こることがあります。
 このため、那覇市、浦添市などでは一定の高さ以上の建築物を建築する場合は、当該建築物により電波障害が発生するかどうか調査して、その結果、電波障害が発生するときは、その地域が良好に受信できるような措置を講じるとともに、維持管理等について、指導を行っています
 電波障害の調査については、(社)日本CATV技術協会九州支部沖縄地区支部(TEL:098-879-2321)か専門技術者へご相談下さい。

問い合わせ先 ●関係市町村

 

都市計画法に基づく開発行為を行うときは

 開発行為とは、わかりやすくいえば建築のための宅地造成ということになります。
 市街化区域においては、1,000平方メートル以上、未線引区域においては3,000平方メートル以上(都市計画区域外においては、10,000平方メートル以上)の開発行為を行う場合、県知事の許可が必要となります。この場合、一定の技術的基準を満たせば許可になります。
 市街化調整区域においては、面積に関係なく原則として開発行為及び建築行為はできません。ただし、農林漁業用施設、農家住宅等については、開発行為及び建築行為をすることができます。
 また、農家の分家等その地域においてしか建築することができないやむを得ない特殊な事情にある場合は、県知事の許可を受けて開発行為及び建築行為をすることができます。
 なお、都市計画法の許可の対象とならない開発行為であっても、沖縄県県土保全条例による許可を必要とする場合があります。都市計画法に基づく許可の所管は県建築指導課、沖縄県県土保全条例に基づく許可の所管は県土地対策課となります。

問い合わせ先 ●県建築指導課 TEL:098-866-2413 FAX:098-866-3557

 

県営住宅に入居するには

 県営住宅は、住宅に困窮する低額所得者のために、国と県が協力して建設する公共の建物です。

  1. おもな申込資格
    1. 県内に住所を有し、かつ現に同居し又は同居しようとする親族があること。
       ※単身入居できる場合もあります。(高齢者、障害者等)
    2. 申込者及び同居親族の所得(法令に基づき算出した額)を合算した月収額が、次の基準内であること。
       一般  158,000円以下であること
       高齢者・障害者等  214,000円以下であること
    3. 現に住宅に困窮していることが明らかな者であること。

  2. 入居の募集
     入居募集には新築団地募集と空家募集の2種類があり、新聞等で募集を行います。

問い合わせ先 ●県住宅課 TEL:098-866-2418 FAX:098-866-2800
沖縄県住宅供給公社(本島及び北大東島の住宅) TEL:098-858-1400(直)
●住宅情報センター(宮古島地区の住宅) TEL:0980-74-2566
●住宅情報センター(八重山地区の住宅) TEL:0980-88-0039

 

安心して住宅を建築(購入)するためには

 新築住宅に、もし瑕疵(欠陥)があった場合、関係者のトラブルを解決するのは容易ではありません。こうした新築住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、紛争を速やかに処理できるように、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。
 この法律により、新築住宅における基本構造部分の瑕疵担保期間が10年間に義務化されたほか、住宅の性能が比較できる共通のルールを定めた住宅性能表示制度と紛争処理の体制が整備されました。
 住宅性能表示制度を活用すると、登録住宅性能評価機関(沖縄県建設技術センター等)で、設計段階の「設計住宅性能評価」と建物が建つ過程の「建設住宅性能評価」が行われ、それぞれに「性能評価書」が交付されます。
 このうち、「建設住宅性能評価書」が交付された住宅は、裁判所とは別の指定紛争処理機関を活用でき、住宅のトラブルに対して迅速な紛争処理が行えます。評価住宅に限らず、全ての住宅に関する相談機関として住宅紛争処理支援センターがあります。

問い合わせ先 ●県住宅課 TEL:098-866-2418 FAX:098-866-2800
沖縄県建設技術センター TEL:098-893-5611
住宅紛争処理支援センター TEL:03-3556-5147

 

マンションの適正な管理の推進について

 マンションは、都市部を中心に持ち家として定着していますが、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活に対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者間の意志決定の難しさなどから、建物を維持管理していく上で、多くの課題を有しています。
 このような状況を背景に、平成13年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行され、マンション管理士や管理業務主任者の資格制度が創設されました。
 県では、マンションの管理・運営の参考となる「マンション標準管理規約」や「マンション標準管理委託契約書」などの情報提供を行っています。
 その他の相談窓口として、(公財)マンション管理センターがあります。

問い合わせ先 ●県住宅課 TEL:098-866-2418 FAX:098-866-2800
(公財)マンション管理センター
 TEL:03-3222-1517(管理組合関係)、TEL:03-3222-1519(維持管理関係)

 

住宅に関する相談がしたいときは
(住まいの総合相談窓口)

 「公営住宅に入居したい」「高齢者向けの住宅はあるかしら?」「住宅の建設やリフォームをしたい」「地震が来ても大丈夫?」「シックハウスについて調べたい」「賃貸借契約でトラブル発生!」「住宅にかかる税金って?」・・・
 住宅に関する疑問や不安は様々です。皆様の住宅に関する相談に対応するための『住まいの総合相談窓口』は沖縄県住宅供給公社内に開設、運営されています(事業主体:沖縄県)。
 様々な相談や情報発信の拠点となることを目指し、各種専門機関の協力による相談・情報ネットワークで、県民の皆様の疑問・不安にお答えします。
 窓口・電話・メール等にて無料でご相談いただけるほか、住宅に関する各種パンフレット等の配布を行っております。お気軽にお立ち寄りください。

問い合わせ先 ●県住宅課 TEL:098-866-2418 FAX:098-866-2800
●沖縄県住宅供給公社(住まいの総合相談窓口) TEL:098-987-5151

 

県発注建設工事等の競争入札に参加するには

 県が発注する建設工事や建設関連業務の競争入札に参加するには、入札参加資格審査申請書を提出し、所定の審査を経て、名簿に登録されなければなりません。
 審査は、2年に1回行う定期の資格審査とその間に行う追加の資格審査があります。審査の受付期間等については、土木総務課のホームページほかでお知らせします。
 なお、建設工事を申請するものは、あらかじめ建設業法の規定による許可並びに経営事項審査を受けていることが必要です。

問い合わせ先 ●県土木総務課 TEL:098-866-2384 FAX:098-866-2399

 

建設材料の試験をしたいときは

 (財)沖縄県建設技術センターでは、公共工事などで使用される建設材料の品質管理試験を行っています。

  1. コンクリート、コンクリート製品および石材等の強度試験
  2. 鉄筋および鋼材の強度試験
  3. 土および路盤材料の物理的、力学的試験
  4. .アスファルト、骨材およびアスファルト混合物の各種試験
  5. コンクリート、コンクリート用骨材およびコンクリート用水の化学試験
  6. 区画線の試験
問い合わせ先 ●県技術管理課 TEL:098-866-2374 FAX:098-866-2506
沖縄県建設技術センター TEL:098-832-8442

 

屋外広告物を表示するには

 屋外広告物とは、「常時または一定の期間継続して屋外で公衆に対して表示されるもの」で、事例としてはビル屋上の巨大な広告塔から、気球広告、立看板、はり札、はり紙に至るまで多岐にわたっています。
 このような広告物を出すときは、沖縄県屋外広告物条例の適用が除外される一部市町村や社会生活を営む上で必要最小限の広告物等を除き、すべて知事の許可が必要です。
 良好な景観の形成保全と、公衆に対する危害を防止することを目的としていますので、広告物を出す際には事前に所管の土木事務所にお問い合わせください。
 また、県内の公共掲示板(設置者:沖縄県)171基についても、公共掲示板利用要領に適合すれば表示できますので、事前にお問い合わせの上、ご活用ください。

問い合わせ先 ●県都市計画・モノレール課 TEL:098-866-2408 FAX:098-866-5938
各土木事務所

 

大規模な建築物の新築等を行うときの届出について

 大規模な建築物や工作物は、その大きさから周辺景観に大きな影響を与えます。それだけに、優れた建築物などは地域の景観形成をリードし、地域のシンボルともなりえます。
 県下全域(一部地域を除く)において、高さ13メートルを超える大規模な建築物の新築等、次の行為を行う場合には、沖縄県景観形成条例第19条に基づき、知事への届出が必要です。

  1. 建築物や工作物の新築、増築、改築または移転
  2. 建築物や工作物の外観の模様替え又は色彩の変更
  3. 屋外における物品の集積または貯蔵
  4. 地形の外観の変更を伴う鉱物の掘採又は土石等の採取
  5. 土地の区画形質の変更

 詳しくは、お問い合わせください。

問い合わせ先 ●県都市計画・モノレール課 TEL:098-866-2408 FAX:098-866-5938

 

高齢者向け優良賃貸住宅とは

 高齢者向け優良賃貸住宅とは、高齢者が安全に安心して居住できるように、「バリアフリー化」され、「緊急時対応サービス」の利用が可能な賃貸住宅です。
 高齢者向け優良賃貸住宅は、60歳以上の単身・夫婦世帯の方等を入居対象に、このような良質な賃貸住宅を、民間活力を活用して供給促進するため、沖縄県では家賃対策補助等を行っています。
 住宅の情報については、下記問い合わせ先のホームページまたは電話でお問い合わせください。

問い合わせ先 ●県住宅課 TEL:098-866-2418 FAX:098-866-2800
沖縄県住宅供給公社(企画管理部住宅管理課) TEL:098-858-1355

 

土地の公示価格、標準価格を知るには

 公的な地価評価は、主に国土交通省が公表する公示価格と沖縄県が公表する標準価格があります

  1. 公示価格
     国土交通省では、地価公示法に基づき標準地を設け、毎年1月1日における単位面積当たりの適正な価格を判断し、3月下旬に官報などで公表します。これを公示価格といい、この公示価格は一般の土地取引価格の指標となるとともに、公共事業等に使用する土地の取得価格の算定などに使われます。

  2. 標準価格
     県は、国土利用計画法に基づき県内全市町村に基準地を設け、毎年7月1日における単位面積当たりの適正な価格を判断し、9月下旬に県公報などで公表します。これを標準価格といい、公示価格とともに一般の土地取引の際の目安とされています。
     公示価格、標準価格等については、県土地対策課、県行政情報センター、市町村の役場において閲覧することができます。またインターネットでの公開も行っています。
     土地対策課 http://www.pref.okinawa.jp/site/kikaku/tochitai/index.html
     国土交通省 http://tochi.mlit.go.jp/
問い合わせ先 ●県土地対策課 TEL:098-866-2040 FAX:098-866-2559

 

一定規模以上の面積の土地取引の届出について

1.国土利用計画法に基づく届出
 一定規模以上の面積(注参照)の土地の売買契約を締結した場合には、買主は契約締結をした日から2週間以内に、その土地の所在する市町村に届出をする必要があります。
 ただし、当事者の一方又は双方が国又は地方公共団体及び政令で定める法人である場合には、届出を要しません。また、競売によるもの、農地法第3条の許可を要する場合等法令により届出不要とされている場合にも届出を要しません。

注:届出面積

  1. 市街化区域  ・・・  2,000平方メートル以上
  2. 市街化区域以外の都市計画区域  ・・・  5,000平方メートル以上
  3. 都市計画区域外の区域  ・・・  10,000平方メートル以上
問い合わせ先 ●県土地対策課 TEL:098-866-2040 FAX:098-866-2559

2.公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出
 一定規模以上の面積(注参照)の土地の売買や交換等により有償譲渡する場合には、「公有地拡大の推進に関する法律」第4条に基づき、あらかじめ、その土地の所在する市町村に届け出る必要があります。
 ただし、当事者の一方又は双方が国又は地方公共団体及び政令で定める法人である場合には、届出を要しません。また、競売によるもの、農地法第3条の許可を要する場合等法令により届出不要とされている場合にも届出を要しません。

注:届出面積
  1. 都市計画施設の区域内の土地  ・・・  200平方メートル以上
  2. 道路、都市公園、河川等の計画決定された区域内の土地  ・・・  200平方メートル以上
  3. 市街化区域内の土地  ・・・  5,000平方メートル以上
  4. 未線引の都市計画区域内の土地  ・・・  10,000平方メートル以上
問い合わせ先 ●県用地課 TEL:098-866-2423 FAX:098-866-2682

 

3,000平方メートル以上の土地の開発行為を行うときは

 県内において、3,000平方メートル以上の土地の開発行為を行う場合は、知事の許可が必要です。
 開発行為とは「土地の区画形質の変更」をいい、主なものとしては、宅地の造成、屋外駐車場、資材置場等の造成、採土・捨土など、農地や山林等について、切土、盛土または整地を行う、あるいは取付道路や排水施設を設置することなどがあげられます。
 ただし、都市計画区域で主に建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とする開発行為は都市計画法に基づく許可が必要であり、また、それ以外の開発行為は沖縄県県土保全条例(以下「保全条例」という。)に基づく許可が必要です。
 さらに開発面積が30,000平方メートル以上の場合には、許可申請の前に開発可能性等について事前協議を行い、知事の同意を得る必要があります。
 なお、都市計画法の所管課は県建築指導課、保全条例の所管課は県土地対策課となっていますので、詳しくは該当する所管課にお問い合わせください。

問い合わせ先 ●県建築指導課 TEL:098-866-2413 FAX:098-866-3557
●県土地対策課 TEL:098-866-2040 FAX:098-866-2559

 

国土調査法に基づく地籍調査について

 沖縄県は、去る第二次大戦により一部の公図、公簿が焼失してしまいました。そのため戦後の混乱期に土地所有権認定事業を行い現在の公図、公簿を作成しましたが、拙速的に作成されたため不備が多く、一筆の土地について所有者、地番、地目、境界及び面積に関する調査を実施し、地籍図及び地籍簿を作成しています。

問い合わせ先 ●県土地対策課 TEL:098-866-2040 FAX:098-866-2559

 

位置境界明確化法に基づく地籍調査について

 位置境界明確化調査は、沖縄県の区域内において、太平洋戦争による破壊又はアメリカ合衆国軍隊の接収等によって、土地の形質が変更され、又は土地登記簿及び地図が滅失したことにより、広範囲に渡って各筆の土地の位置境界が不明確として指定された地域において、関係土地所有者全員の合意のもとに現地立ち会い等を行い、各筆の土地の位置境界を明確化するものです。
 位置境界不明地域として指定された非軍用地については内閣総理大臣が、軍用地については防衛大臣が調査を実施することになっています。
 内閣総理大臣が実施する地域については、沖縄県が国より事務委任を受けて実施しています。

 【参考】 ◇沖縄県の区域内における位置境界不明地域内の各筆の土地の位置境界の明確化等に関する特別措置法
第一条(目的)
 この法律は、沖縄県の区域内において位置境界不明地域が広範かつ大規模に存在し、関係所有者等の社会的経済的生活に著しい支障を及ぼしていることにかんがみ、その位置境界不明地域内の各筆の土地の位置境界の明確化のための措置等の緊急かつ計画的な実施を図り、もつて沖縄県の住民の生活の安定と向上に資することを目的とする。
第二条(定義)
 この法律において「位置境界不明地域」とは、沖縄県の区域内において、太平洋戦争による破壊又はアメリカ合衆国の軍隊の行為によつて、土地の形質が変更され、又は土地登記簿及び地図が滅失したことにより、各筆の土地の位置境界が明らかでないこととなつた土地が広範に存在する地域として、政令で定めるところにより、内閣総理大臣又は防衛大臣が指定したものをいう。

問い合わせ先 ●県土地対策課 TEL:098-866-2040 FAX:098-866-2559
●沖縄防衛局管理部施設取得第三課取得補償室 TEL:098-921-8131

 

大規模な商業施設を開店しようとするとき

 店舗面積(売場面積)が千平方メートルを超える商業施設を開店しようとするときは、その施設の所有者(建物の所有者)は、開店の8カ月以上前までに「大規模小売店舗立地法」に基づき県知事へ届出をしなければなりません。
 届出内容は、施設の配置及び運営方法に関する事項であり、具体的には駐車場・駐輪場、荷さばき施設、廃棄物保管施設などの設置状況や営業時間、駐車場の利用可能時間帯などについてです。
 また、届出者(建物の所有者)は、その施設が立地することにより周辺の生活環境に与える影響について調査・予測を行い、その結果と生活環境の悪化を防ぐために行う対策について記載した書類を届出書へ添付する必要があります。
 調査・予測の内容は、主に交通、騒音、廃棄物、街づくり等に関するものであり、調査・予測の結果から生活環境の悪化を防止するための対策を検討する場合には、他の関係する行政機関と調整が必要となる場合もあります。

問い合わせ先 ●県中小企業支援課 TEL:098-866-2343 FAX:098-861-4661

 

所有者不明土地についての問い合わせ・相談は

 所有者不明土地とは、去る沖縄戦での日本軍とアメリカ軍との戦闘により、土地関係の公図・公簿等が焼失した結果生じたものであり、全国に例のない特殊な土地であります。
 これらの所有者不明土地は、戦後実施された所有権認定作業時(1946年〜1951年)に、県内不在、その他何らかの事情により申告をしなかった私有財産です。
 こうした土地については、地目が墓地・霊地又は社寺用敷地に属する場合は、当該土地の所在する市町村、その他の土地については沖縄県が管理しています。
 詳しくは県管財課又は所有者不明土地の所在する市町村へお問い合わせください。

問い合わせ先 ●県管財課 TEL:098-866-2106 FAX:098-866-2709

 

多数の人が利用する施設の新築等を行う際の協議について

 多数の人が利用する施設(例えば、介護老人保健施設や保育所の社会福祉施設、病院や歯科医院の医療施設、スーパーやコンビニ、レストラン、喫茶店、ホテル、遊技場等)を新築や増築、用途変更、又は改築する際には、「沖縄県福祉のまちづくり条例」に基づき、手すりや段差解消のためのスロープの設置、エレベーターや車いす使用者用トイレを整備するよう義務づけられています。
 さらに、それらの施設の中で一定規模以上の施設については、工事着工の30日前までにその計画を知事に協議しなければなりません。
 事前協議については、次の窓口で審査を行いますのでご相談ください。
・那覇市内−那覇市建築指導課
・浦添市内−浦添市建築課
・宜野湾市内−宜野湾市建築課
・沖縄市内−沖縄市建築・公園課
・うるま市−うるま市建築指導課
・それ以外の市町村
 沖縄県の各土木事務所 建築班
 (北部・中部・南部・宮古・八重山)
・公共施設−県障害保健福祉課

問い合わせ先 県障害保健福祉課 TEL:098-866-2190 FAX:098-866-6916
各土木事務所
●那覇市建築指導課 TEL:098-951-3244
●浦添市建築課 TEL:098-876-1234
●宜野湾市建築課 TEL:098-893-4411
●沖縄市建築・公園課 TEL:098-934-3846
●うるま市建築指導課 TEL:098-965-5601